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"보증금·보금자리·꿈 잃었죠"... 전세 사기 1년, 악몽은 진행 중

입력
2022.08.02 04:30
수정
2022.08.15 18:36
5면
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[파멸의 덫, 전세 사기]
<중> '여전히 고통' 사기 피해 그 이후
1년 전 전세사기 피해자들 다시 취재
소송 이겼지만 돌려받은 보증금 없어
경매 낙찰돼도 대부분 체납 세금으로
공인중개사 책임 묻기도 어려운 구조

전세보증금을 날릴 위기에 처한 청년들이 거주하고 있는 서울 관악구 신림동 빌라의 지난해 9월(왼쪽)과 올해 7월의 모습. 이승엽 기자

전세보증금을 날릴 위기에 처한 청년들이 거주하고 있는 서울 관악구 신림동 빌라의 지난해 9월(왼쪽)과 올해 7월의 모습. 이승엽 기자

"보증금을 돌려받을 수 있을 거란 희망은 이미 버렸어요. 당장 9월이면 집을 비워야 하는데 갈 곳도, 돈도 없네요. 아마 고향으로 돌아가야 하지 않을까요."

지난해 9월 이후 약 11개월 만에 다시 만난 전세 사기 피해자 A(36)씨는 전부 체념한 듯했다. 전 재산과 다름없는 9,000만 원의 전세보증금을 떼였지만 A씨 눈에는 가해자에 대한 분노도, 보증금을 되찾을 것이라는 희망도 보이지 않았다. 1년 전 "다른 세입자들과 힘을 합쳐 소송을 준비하고 있다. 잘 될지는 모르겠지만, 포기하지 않겠다"며 미소를 짓던 A씨는 전혀 다른 사람이 돼 있었다.

지난 1년간 수차례의 경찰 조사와 여러 건의 형사, 민사 재판을 거치며 "'무슨 방법을 써도 돈을 되돌려 받을 수 없겠다'는 확신이 생겼기 때문이다. A씨는 "아무리 재판에서 이겨도, 집주인한테 돈이 없으면 아무 소용도 없었다"고 한탄했다. 공시생인 그는 "올해 초부터 공부에 집중하기 어려웠다"며 "요즘은 밖으로 나가기 두려워서 주로 집 안에만 있는데, 시험은 잘 치를 수 있을지 걱정된다"고 말했다.

정부가 '전세 사기와의 전쟁'을 선포하며 가해자에 대한 고강도 수사와 함께 엄벌을 예고했지만, 전 재산이나 다름없는 보증금을 날린 피해자들의 고통은 여전하다. 떼인 보증금을 보전받을 수 있는 구제 방법이 여럿 마련돼 있다지만, 실질적인 보상은 현실적으로 불가능하기 때문이다. 처벌보다 피해 구제와 예방에 초점을 맞춰야 한다는 전문가들의 목소리에 힘이 실리는 이유다.

"끝까지 싸운다"고 했지만... '신림동 전세 사기 후 1년'

'신탁 부동산 전세 사기' 사건이 발생했던 서울 관악구 신림동 빌라를 1년 만에 찾은 지난달 21일 빌라 외벽에 세입자들의 피해를 호소하는 게시물이 붙어 있다. 이승엽 기자

'신탁 부동산 전세 사기' 사건이 발생했던 서울 관악구 신림동 빌라를 1년 만에 찾은 지난달 21일 빌라 외벽에 세입자들의 피해를 호소하는 게시물이 붙어 있다. 이승엽 기자

지난달 21일 한국일보는 지난해 '신탁부동산 전세 사기' 사건이 발생했던 서울 관악구 신림동의 한 빌라를 다시 찾았다. 1년 전과 달리 빌라에는 '수십억 보증금은 누구 주머니에, 전입신고 확정일자도 무용지물'이라고 적힌 거대한 현수막이 걸려 있었다. 건물 외벽 이곳저곳에는 '끝까지 싸우겠다'는 안내문이 여러 장 부착돼 있었다.

당시 등기부등본상 집주인이었던 B씨 부부는 사회초년생에게는 익숙하지 않은 신탁 등기의 맹점을 이용해 실질적인 소유권이 없으면서도 피해자들과 전세 계약을 했다. 이들은 부동산 신탁 회사에 건물의 소유권을 넘기고 금융권에서 대출을 받았는데, 대출을 변제하지 못하자 채권자들이 채권 회수를 위해 세입자들에게 점유 해제를 요청하면서 부부의 거짓말이 수면 위로 드러났다.

피해자만 30여 명, 피해 규모만 20억 원이 넘는다. 취업준비생 C(25)씨도 아르바이트 등으로 모은 보증금 8,000만 원을 잃게 생겼다. C씨는 "어렵게 서울로 올라와 가장 저렴하게 살 곳을 구해 좋아했는데..."라며 말끝을 흐렸다.

집주인 통장 잔고는 '0원'... 압류해도 소용없었다

전세 사기. 그래픽=신동준 기자

전세 사기. 그래픽=신동준 기자

문제는 피해자 대부분이 지난 1년간 보증금 돌려받기 위해 고군분투했지만, B씨 부부에게서 돌려받은 돈은 한 푼도 없다는 것이다. 어렵게 가해자가 처벌을 받거나 민사 소송에서 승리하더라도 가해자에게 남은 재산이 없다면 보증금 반환은 현실적으로 불가능하기 때문이다. 실제로 B씨는 올해 초 1심에서 사기 혐의로 징역 2년을 선고받고 현재 구속 수감 중으로, 현재 항소심과 함께 서울 관악경찰서에서 추가 고소 건을 조사 중이다.

하지만 가해자가 형사 처벌을 받았더라도 피해 회복은 별개 문제다. 민사 소송인 보증금 반환 소송에서 승소하더라도 보증금을 돌려받는 게 여의치 않다. A씨의 경우 보증금 반환 소송에서 승소해 B씨 부부의 계좌를 압류했지만 잔고가 '0원'이었다. 피해자를 대리하는 이재희 변호사(법무법인 명재)는 "B씨의 재산이 하나도 없어 민사 소송을 해도 (보증금을) 돌려받기 쉽지 않은 상황"이라고 설명했다.

경매에 넘어가더라도 피해 금액을 온전히 돌려받기란 불가능에 가깝다. 소형 빌라의 경우 아파트보다 낙찰가율이 낮아 변제 금액 자체가 적기 때문이다. 시세의 70% 수준이나 그 이하가 대다수다. 소송 등 분쟁이 있는 매물은 유찰되는 경우도 잦다.

가해자 상당수가 세금 체납 등의 문제가 있다는 점도 피해 구제의 장애물이다. A씨처럼 경매가 아닌 공매의 경우 보증금이 지역별로 일정 기준(서울 1억5,000만 원)보다 많으면 국세나 지방세가 임차보증금보다 우선변제권을 갖는다. 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아 두었다 하더라도 보증금을 제대로 받지 못할 수 있다는 얘기다. 울며 겨자 먹기로 보증금 대신 빌라 소유권을 떠안는 세입자들도 있다. 아파트 청약을 노리고 빌라에 거주하던 청년들 입장에선 회복하기 힘든 손해다.

공인중개사 책임 입증 어려워... 공제 한도도 낮아

1일 오후 서울 시내 부동산 중개업소의 아파트 매물 정보 모습. 연합뉴스

1일 오후 서울 시내 부동산 중개업소의 아파트 매물 정보 모습. 연합뉴스

거래를 중개한 공인중개사에게 책임을 물으려 해도 쉽지 않다. 공인중개사가 거래를 중개하면서 권리 변동 등을 설명해 줄 의무를 준수하지 않았음을 입증하기 어렵기 때문이다. C씨는 "문제가 발생했을 경우 대부분의 공인중개사가 '구두로 설명했다'는 식으로 책임을 회피한다"고 말했다.

공인중개사의 잘못이 인정되더라도 배상 한도가 매우 낮아 실질적인 보상으로 보기 어렵다. 공인중개사들은 중개에 문제가 발생했을 때를 대비해 법인은 2억 원 이상, 개인은 1억 원 이상 한도의 공제에 가입해야 한다. 하지만 이는 피해자 개인이 아닌, 공제증서에 적힌 공제기간 중 발생한 사고 전체에 대한 한도다. 엄정숙 부동산전문 변호사는 "전세 사기 등을 두고 공인중개사에 손해배상을 청구하기 위해서는 공인중개사가 공모한 경우로 한정된다"며 "중개 물건에 문제가 발생했다고 해서 손해배상을 청구하기 매우 어렵다”고 말했다.

법원·경찰서 오가며 스트레스... '신용 불량' 위기도

1일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 밀집 지역. 뉴스1

1일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 밀집 지역. 뉴스1

오랜 시간 송사를 거치면서 전세 사기 피해자들은 지쳐 간다. 신림동 전세 사기 피해자 대부분은 벌이가 일정하지 않은 학생이나 사회초년생이다. 공부와 구직에 전념해야 할 시기에 법원과 경찰서, 변호사 사무실을 수십 번 오가야 한다.

새로운 보금자리를 구하려 해도, 이미 전세대출을 받은 피해자 대다수는 추가 대출이 어렵다. 개인 신용대출을 받았다가 신용불량자가 될 위기에 처하기도 한다. 직장인 D씨(34)는 "보증금 2억3,000만 원 중 1억8,000만 원이 은행 대출인데, 만기가 두 달 뒤인 올해 11월"이라고 한탄했다.

피해자들이 돌려받지 못한 전세금은 주거 취약계층의 땀과 눈물인 만큼, 제도적 개선이 시급하다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 정부도 지난달 20일 비상경제민생회의에서 그동안 공개하지 않았던 주택도시보증공사(HUG)의 '나쁜 임대인' 리스트를 공개하기로 했다. 나쁜 임대인은 영국 런던의 '나쁜 임대인 공개제도(Rogue landlord checker)'에서 유래한 것으로, 상습적으로 보증금을 돌려주지 않는 임대인을 뜻한다.

전세 사기의 대부분을 차지하는 빌라나 원룸의 정확한 시세 정보를 공익 차원에서 제공해야 한다는 의견도 나온다. 김예림 변호사(법무법인 덕수)는 "정부 차원에서 시세를 한눈에 볼 수 있는 사이트를 만들면 사회초년생들도 적정 전세가를 파악하고 주변 시세와 비교할 수 있을 것"이라고 말했다.

<파멸의 덫, 전세 사기> 글 싣는 순서


<상> '여전히' 정부 비웃는 사기 현장

<중> '여전히 고통' 사기 피해 그 이후

<하> 먹잇감 된 2030, 해결책은...


이승엽 기자

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